喺今時今日寸金尺土嘅香港，上車買樓仍然係唔少人嘅目標，但對於首次置業嘅買樓新手嚟講，就算有足夠嘅首期，若需要向銀行申請按揭貸款，亦要留意自己能否通過按揭壓力測試，即係大家簡稱嘅「壓力測試」。咁究竟咩係壓力測試？計算方法又係點？咩情況下要搵擔保人？以下馬上為大家一一解答啦！
圖片來源：網絡圖片｜撰文：Jan
壓力測試懶人包｜甚麼是壓力測試？
「壓力測試」係香港金融管理局（金管局）對銀行嘅風險監管措施，銀行對買家嘅入息同還款能力進行評估，買家必須要通過壓力測試，先會批出按揭貸款，以確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致嘅還款壓力。
根據金管局2022年向銀行發出嘅最新指引，現時物業按揭貸款利率壓力測試要求由從前嘅3厘，下調至2厘，即喺銀行既有按揭計劃上加上2％利率嚟評估按揭借款人嘅還款能力。
壓力測試懶人包｜甚麼人需要通過壓力測試？
除非係透過發展商按揭，否則一般情況下，無論已持有物業，或是已有其他按揭在身，買家都要通過銀行嘅壓力測試申請人是否有充裕的供款能力。不過亦有以下2個情況可獲豁免：
1. 首置人士
於2019年施政報告後（俗稱「林鄭Plan」），政府撤銷了首置人士必須通過壓力測試嘅要求，首置買家只需要經按揭保險計劃申請樓按，只需符合入息要求即可。
2. 合資格綠表白表人士
政府會為所有居屋按揭作擔保人，因此現時指定合資格綠表白表人士無需通過壓力測試，但要留意只適用於買新居屋和綠置居。
壓力測試懶人包｜甚麼是「供款與入息比率」？
提到壓力測試，通常都會一同提及「供款與入息比率（DTI）」，即係指每月按揭供款佔每月收入的比率，若申請人沒有其他按揭在身，銀行一般會將比率定於50%左右水平。
「供款與入息比率」＝每月供款 ÷ 每月收入 X 100%
壓力測試懶人包｜壓力測試如何計算？
然後當計算壓力測試時，若是選擇香港銀行同業拆息按揭計劃（H按），銀行則以會以H按封頂位去計算，現時市場一般為3.625%。
壓力測試懶人包｜壓力測試案例示例
| 物業價值 | 800萬元 |
| 按揭成數 | 80% |
| 供款年期 | 30年 |
| 借貸額 | 640萬元 |
| 按揭利率（以2023年8月份計算） | 3.625% |
| 每月供款額 | $29,505 |
| 壓力測試利率(假設利率上升2%) | 3.625% + 2% = 5.625% |
| 加壓後每月供款額 | $37,244 |
| 借款人個人或家庭月入下限 | $62,073 |
壓力測試如何計算入息？
佣金：
銀行一般以6個月平均數計算，部分亦銀行會剔除佣金最高同最低嘅月份，以免數值差異太大，盡可能以最平均嘅方式計算供款人每月實際嘅供款能力。
花紅：
至於花紅，一般銀行會以過去2年花紅，再除24個月計算，以此平均值計算入月薪之上。
不過要留意的是，8成或以下按揭，均可將佣金及花紅計作入息。可是，除非合約中或糧單寫明薪金包括花紅，否則若以9成按揭的話，大部分銀行都不可以計算佣金同花紅作入息。
壓力測試懶人包｜甚麼時候需要找按揭擔保人？
「按揭擔保人」係指當買家嘅資產及收入未能通過壓力測試，以應付物業按揭時，這時就需要一位較具財政實力嘅人協助擔保，以提高申請人之收入水平。當買家（借款人）冇能力履行債務責任如還款時，擔保人即需承擔責任。
舉例說明，若借款人月入為$20,000，而擔保人月入為$30,000，兩者一同計算後，借款人入息將會增加至$50,000。
壓力測試懶人包｜甚麼人可以當擔保人？
雖然無明文規定邊個可以做到擔保人，但一般而言，銀行多數只會接受近親作為擔保人，包括父母、兄弟姊妹、夫妻等。
不過要留意嘅係，當擔保人有意購買另一層物業時，其購入物業嘅按揭成數同壓力測試也會收緊，另外印花稅同按揭保險金額亦有機會受影響，所以尋找擔保人時亦要好好互相溝通。
*文章內容僅供參考，按揭貸款前請參閱銀行及金管局最新資訊
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